20.09.2019
Эксперты международного агентства недвижимости Savills проанализировали количество выданных видов на жительство на душу населения за последние 20 лет, чтобы понять, как зависят друг от друга уровень жилищного строительства и устойчивость индустрии в целом в контексте изменения численности населения, а также чтобы проследить взаимосвязь между ценами на жилье и объемом предложения новостроек. Всего в периметр исследования вошли данные по 20 странам: Франция, Норвегия, Великобритания, Бельгия, Тайвань, Австралия, Малайзия, США, Сингапур, Канада, Польша, Германия, Южная Корея, Испания, Россия, Швеция, Турция, Нидерланды, Италия и ЮАР.
Аналитики Savills считают, что глобальный финансовый кризис нанес удар по объемам жилищного строительства во всем мире, и его наследие продолжает повсеместно формировать рынки жилья.
Так, Франция, Норвегия и Великобритания – лидеры по количеству выданных в прошлом году видов на жительство по отношению к общей численности населения благодаря вмешательству частного сектора и государства. При этом во всех вышеобозначенных странах уровень ввода нового жилья в эксплуатацию находится ниже своего пикового значения 2005 г.
В 2018 г. самый впечатляющий рост количества выданных разрешений на строительство относительно общей численности населения был зафиксирован в Сингапуре и на Тайване. В Сингапуре число разрешений выросло с менее чем 1 новостройки на 1000 человек до 3,5, и цены на жилье прибавили +7%. В свою очередь на Тайване было выдано 5,2 разрешений на 1000 человек по сравнению с 1,3 в 2017 г. При этом рост цен на жилье составил всего +1%.
«Индустрия жилищного строительства имеет решающее значение для экономики страны, и поэтому крайне важно, чтобы возводилось достаточное количество новостроек своевременно и в нужных местах, и чтобы эти дома реализовывались по корректным рыночным ценам. Все это почти неизбежно требует вмешательства государства. Однако мы обнаружили, что объем строительства практически везде значительно снизился и восстанавливается крайне медленно в отличие от стоимости жилья – мы наблюдаем рост цен во многих ведущих мировых городах», - отмечает глава департамента мировых исследований Savills Софи Чик.
Строительство жилья – большие перемены
Начиная с 2008 г. в большинстве стран наблюдалось уменьшение объемов нового строительства. Например, в Испании объемы упали на -97%, тогда как в России всего на -7%. Идентичная ситуация практически повсеместно наблюдается и с ценами. Так, в Бельгии за исследуемый период они снизились на -3%, а в Испании и США на -40%.
В 2018 г. в США было выдано самое большое количество видов на жительство – 1,3 млн, что однако эквивалентно всего 4,1 разрешений на строительство на 1000 человек. За 3 года до Глобального Финансового Кризиса, в 2005 г., данный показатель составил 2,2 млн - 7,3 разрешений на 1000 человек. Все это указывает на крайне высокий уровень предложения, который, в итоге, вылился в драматичное падение цен на -39%.
В Испании пик выдачи видов на жительство пришелся на II-й квартал 2007 г. – 17,1 на 1000 резидентов, но данный показатель обвалился в 2009 г., когда просели цены на жилье. В итоге, прошло более 10 лет, прежде чем девелоперы начали возвращаться на этот рынок. Однако сейчас его рост скорее выгладит плавным, что обусловлено ежегодным влиянием инфляции на стоимость жилья. В 2018 г. она составила +5%. В прошлом году в Испании было выдано 1,75 видов на жительство на 1000 человек, что почти на 1/3 (+29%) больше, чем в 2017 г.
В период с 2017 по 2018 г. в Малайзии было зафиксировано самое большое снижение количества выданных видов на жительство в пересчете на душу населения.
«Что касается рынка Малайзии, то сейчас он может приблизиться к точке, когда предложение будет крайне избыточным ввиду того, что последние 10 лет цены на жилье росли, и активность девелоперов была очень высокой. Правительство страны на такую ситуацию ответило политикой поощрения именно приобретения жилья в собственность, чтобы помочь застройщикам реализовать накопившийся у них запас жилых объектов», - поясняет Софи Чик.
Лидеры рынка
В ушедшем году Франция оказалась лидером по количеству одобренных видов на жительство среди изученных стран – 6,8 на 1000 резидентов. Далее с незначительным отставанием следуют Норвегия (6,5) и Великобритания (6,2). Исследование объемов ввода нового жилья во Франции и Соединенном Королевстве показало связь между меняющимися экономическими индикаторами и вмешательством политических кругов.
Во Франции начиная с 2016 г. уровень роста объемов строительства жилья был в 2 раза больше, чем увеличение численности населения. Этому способствовали различные поощрения со стороны государства инвесторам и тем, кто впервые приобретает жилье. В то же самое время рост цен на жилье с 2015 г. составил +5%. Однако активность на рынке начала замедляться ввиду ослабления экономического роста и окончания периода действия различных налоговых льгот.
В Великобритании в 2017 г. выдача разрешений на строительство значительно ускорилась. Это произошло благодаря усилиям правительства, направленным на увеличение объема предложения и повышения доступности жилья для покупателей -«новичков» - особенно это касается программы Help to Buy, которая будет свернута в 2023 г. Сейчас уровень строительства жилых домов в Туманном Альбионе достиг своего пика.
Влияние объемов строительства на цены абсолютно очевидно. Во Франции, где показатель объема строительства жилья в пересчете на душу населения всегда был выше, цены постоянно относительно более стабильные, чем в Соединенном Королевстве.
Правительства должны вмешиваться
«Абсолютно очевидно, что фундаментальные показатели предложения и спроса влияют на цены на жилье, но взаимосвязь между стоимостью жилых объектов и объемом ввода в эксплуатацию новых проектов – это деликатный вопрос, и он далеко не однозначен», - утверждает Софи Чик.
Она подмечает, что проведенное исследование подтверждает, что стабильный уровень выведения новостроек на рынок будет способствовать меньшей волатильности цен. Одновременно четкое понимание динамики спроса и предложения в будущем жизненно необходимо для повышения доступности жилья, особенно для ведущих мировых городов.
«На большинстве рынков ситуация складывается так, что сфере девелопмента требуется совместное финансирование как со стороны частного сектора, так и государства. Это необходимо, чтобы обеспечивать правильную политику в целом и поддерживать нужный уровень ввода новых проектов в условиях экономических вызовов, а также обеспечивать достаточное количество домов для удовлетворения спроса покупателей», - говорит Софи Чик.
Источник: Строительная Россия